Bail commercial : les points clés à négocier

Le bail commercial est la norme en matière de location de bureaux. Particulièrement contraignant et dense, il recouvre des aspects complexes de la location qui nécessitent de la vigilance car peuvent parfois fortement alourdir la facture. BureauxLocaux vous conseille sur les points clés à négocier.

Le bail commercial, — autrement appelé bail 3/6/9 parce qu’il permet au locataire de sortir du contrat tous les 3 ans et est signé pour 9 ans minimum -, établit les règles de fonctionnement entre propriétaire et locataire. Si bien des clauses y sont classiques et non négociables car régies par la loi (notamment la loi Pinel depuis 2014), il s’agit in fine comme dans n’importe quel contrat de déterminer le juste équilibre entre la prestation et le prix, quitte à négocier sur des éléments annexes à l’objet principal : les bureaux de l’entreprise.

Le loyer est évidemment négociable car il dépend du prix du marché et de la tension qui y règne. Ceci dit, en particulier dans le cas de grandes surfaces (supérieures à 1000 m²), les possibilités de négociation demeurent même si le bailleur reste ferme sur le prix facial du loyer : franchise de loyer, progressivité du loyer, participation aux travaux, prestations offertes, mise à disposition anticipée… ce n’est pas l’économie sur le loyer qui est à rechercher mais l’économie sur les dépenses connexes à l’occupation des bureaux constituée par ces mesures d’accompagnement. A l’arrivée, le loyer « économique », réglé par l’entreprise, n’a rien à voir avec le loyer « facial » affiché par le bailleur et les mesures d’accompagnement peuvent atteindre 20% du loyer facial.

Bon à savoir, si vous voulez vous garder la possibilité de sous-louer une partie de vos locaux, cela doit obligatoirement figurer sous la forme d’une clause l’autorisant dans le bail de départ. A défaut, la sous-location est interdite.

Le montant du dépôt de garantie est également négociable, en particulier dans la mesure où il n’y a pas de montant maximum autorisé. Du côté des charges, il s’agit d’être vigilant. Depuis la loi Pinel de 2014, seules les dépenses locatives peuvent être mises à charge du locataire, le bailleur n’étant absolument pas contraint de toutes les lui imputer. Ainsi, au « pire », seules les dépenses locatives listées dans la loi peuvent être imputées à l’entreprise : consulter la liste. Restent à négocier les honoraires de gestion(de 2 à 5% du loyer annuel la plupart du temps compris dans la provision pour charges) qui incombent au preneur du bail.

Enfin, les conditions de fin de contrat sont le dernier volet à négocier. Si les conditions de renouvellement et de résiliation (dans un bail commercial, le bailleur n’a normalement pas le droit de résilier le bail avant son terme sauf cas bien précis, lourds travaux par exemple) ne le sont pas, les conditions de sortie, elles, sont négociables. Deux points essentiels sont à vérifier : la présence d’une clause de remise en état et les clauses de garantie solidaire. La première peut en effet coûter très cher car elle contraint le locataire à rendre la plupart du temps le local dans l’état quasi-neuf dans lequel le local est supposé avoir été pris au début du bail. Dans les faits, ces clauses souvent vagues conduisent à investir au bénéfice du bailleur ! La seconde permet à votre ex-bailleur de venir vous réclamer les loyers non versés par le nouveau locataire en cas de défaillance de ce dernier. A éviter !

Le cas particulier des locaux commerciaux :

Il faut veiller à ce que la destination des lieux ne soit pas trop spécialisée ni trop contraignante pour votre activité. Cela vous empêchera de vous développer sur des activités connexes. Il est donc important de veiller à négocier une destination suffisamment vague pour ne pas être contraignante, ou négocier une déspécialisation rétreinte (aux activités complémentaires ou connexes à la vôtre, ne nécessitant pas de nouvelles installations). ATTENTION, la déspécialisation peut justifier un déplafonnement du loyer.

Par ailleurs, diverses obligations peuvent être ajoutées au bail, engageant les parties l’une envers l’autre. On y trouve fréquemment une clause de non-concurrence, ou encore une clause d’exclusivité ou bien la garantie sur les vices cachés. Selon votre activité, il est bon de s’y attarder.

Autre point de vigilance, le pas de porte. Il peut sensiblement alourdir la facture. Le pas de porte est une redevance complémentaire, utilisée par le bailleur pour ajuster le montant perçu au-delà de la valeur locative du local ou pour constituer une forme de « droit d’entrée ». Il peut revêtir plusieurs formes : supplément de loyer ou indemnité. Les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes selon la forme revêtue, ni même les conséquences sur le bail fixé lors du renouvellement, le supplément de loyer étant automatiquement intégré.

Enfin, il convient d’être vigilant sur les clauses qui interdisent de céder le bail seul (sans les murs).En effet, la première peut rendre la vente du fonds de commerce difficile, le loyer étant une partie essentielle du compte de résultat. Autre clause à éviter, la clause de non-rétablissement. Elle interdit d’exercer la même activité dans un certain rayon et pendant une durée limitée après la fin du bail. Elle peut considérablement contrainte, en cas par exemple de besoin d’agrandir votre local sans quitter la zone de chalandise.

Le bail commercial a été considérablement remodelé depuis la loi Pinel, et, s’il reste touffu et demande évidemment de la vigilance, il a limité les risques d’abus pour les nouveaux baux. Pour autant, bien négocier les clauses ci-dessus permet de s’engager sereinement dans la relation si importante entre un locataire et son bailleur, et de conserver la maîtrise de ses coûts locatifs.

Les agences immobilières spécialisées dans les baux commerciaux sont de véritables partenaires pour vos recherches de bureaux à louer. Elles vous accompagnent les entreprises de la visite à la négociation du bail et jusqu’à sa signature.

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