Le vrai coût de la location d’un bureau

Lors de la prise d’un local ou d’un bureau, le locataire signe un bail dans lequel sont principalement exprimés le prix de la location et les charges afférentes. Pour autant, le loyer et les provisions pour charge ne sont pas les seuls postes de dépense à prendre en compte.

Par convention, les prix des locaux professionnels sont exprimés en € HT-HC/m²/an (hors taxes-hors charges par mètre carré par an). Cela permet de comparer les prix sur un même marché, en ne considérant que ses caractéristiques et de pouvoir comparer avec la valeur locative de marché. Cependant, cette formulation masque les autres coûts : TVA, honoraires, impôts…

La TVA : Si elle est récupérable, la TVA est une sortie de trésorerie qu’il faut prendre en compte lors de la signature d’un bail. Votre propriétaire n’y est pas nécessairement soumis (sauf si vous êtes en location de bureaux équipés) car c’est un régime optionnel. S’il a choisi cette option, alors la TVA sera en sus des loyers et de la fiscalité locale (Taxe foncière et CFE) mais pas sur les charges récupérables. S’il n’a pas choisi cette option et ne collecte pas de TVA, le locataire aura une taxe supplémentaire à payer si et seulement si l’immeuble date de plus de 15 ans et si le bailleur est soumis à l’IS. Cette taxe s’appelle la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) et représente 2.5% du loyer, auquel elle est ajoutée.

Les honoraires : Les honoraires du conseil en immobilier d'entreprise ainsi que le dépôt de garantie sont également à prendre en compte parmi les coûts annexes au loyer. Ils représentent dans tous les cas une somme importante à provisionner pas toujours quantifiable.

Les honoraires du conseil, dans le cadre d’une location de bureaux, s’élèvent à 30% HT du loyer annuel Hors taxes Hors charges. Cette somme peut incomber au propriétaire et au locataire (15%/15%; 10%/20%, etc.), soit rester à la charge exclusive du locataire. La répartition de cette rémunération est définie dans le mandat qui lie le propriétaire au conseil immobilier. 
Le dépôt de garantie, restituable en fin de bail, sert à garantir les dommages potentiels liés à la location de bureaux et à couvrir les manquements du locataire à ses obligations. Il est de l’ordre de 3 mois de loyer Hors taxes Hors charges.

À noter que le bailleur ne peut pas mettre les honoraires de gestion à la charge de son locataire.

Les impôts : Le bailleur répercute en règle générale la taxe foncière et la taxe sur les bureaux (en Ile de France et pour des surfaces de plus de 100m² ou dédiées à une activité libérale) au locataire, tandis que ce dernier doit pour sa part payer la CFE (contribution foncière des entreprises).

Enfin, restent les indispensables frais de déménagement, travaux de décoration (la remise en état pouvant être négociée avec le bailleur), d’équipement ou raccordement technique et d’ameublement. L’organisation des espaces et l’environnement comme le confort de travail des salariés ne sont pas anecdotiques, que l’on parle de coût ou d’impact sur la productivité. Mieux vaut prévoir, quitte à avoir recours à un spécialiste de l’aménagement de bureau qui prendra en charge la totalité du dispositif.

On le voit, le vrai coût de la location excède largement celui du loyer. Pour l’ensemble de ces démarches, les professionnels référencés dans notre annuaire des agences immobilières accompagnent les entreprises en recherche de locaux et de bureaux et étudient avec vous vos besoins pour adapter leurs propositions à votre besoin et votre capacité de financement.

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