Au 1er semestre nous publiions les résultats de notre enquête utilisateurs ainsi que nos indicateurs semestriels.
Ceux-ci avaient mis en lumière un début d'année contrasté en fonction de la typologie de bien et des secteurs, ainsi qu'un impact perceptible mais peut-être moins brutal qu'attendu du contexte sur les porteurs de projet.
Pour aller plus loin dans la compréhension des dynamiques de ce début d'année et les perspectives du second semestre, nous avons voulu confronter ces données BureauxLocaux avec la réalité du terrain en donnant la parole à nos agences partenaires, pour comprendre les dynamiques sur leur secteur.
Retour donc sur les dynamiques du 1er semestre et les perspectives pour les mois à venir.
Un marché résilient bien que challengé
Un 1er constat commun serait celui d’un ralentissement du marché, mais qui de façon plutôt unanime s’accorde aussi sur la résilience du secteur : « face aux nouveaux défis économiques et immobiliers, nos marchés régionaux demeurent résilients » entame Benoît Joncoux, PDG du Groupe Tourny Meyer, en évoquant les marchés nantais et rennais.
Un peu plus à l’ouest à Brest, Yann Guillou, Directeur de l’agence Westim CBRE nous confirme une "activité qui se maintient, notamment en raison d'une bonne dynamique sur la région Bretagne, d'un marché porteur qui présente des avantages et un équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle". Un combo gagnant qui devient un véritable effet de levier pour certaines villes, combiné au développement des infrastructures notamment de transports comme à Montpellier, Toulouse ou Rennes.
Des propos qui font écho à ceux de Cédric Chaignaud, Directeur Associé de Colliers Bordeaux : "dans un contexte où le secteur de l'immobilier est très challengé, le secteur de l'immobilier tertiaire a bien tenu », évoquant malgré tout une légère baisse de la demande exprimée au 1er semestre.
Effectivement, bien que pour la plupart des secteurs l'activité se soit relativement maintenue au 1er semestre - retrouvant des niveaux similaires à ceux de 2019 - on évoque aussi moins de "nouveaux" porteurs de projet ou des porteurs de projet qui réfléchissent "différemment".
Un report sur la location plutôt que l'achat
Si le contexte semble avoir un impact relevé par certains, c'est celui de pousser les entreprises à devoir réfléchir parfois autrement, en les amenant à se réorienter vers de la location. "Les intentions d'acquisition se transforment en projet à la location, avec des entreprises qui revoient leur stratégie pour louer à 3 ou 6 ans, car elles doivent malgré tout répondre à leurs enjeux de croissance", nous explique Julien Bérengier, Consultant activités chez Valoris, à Lyon. A date "76% des m² sont sur de la location, versus 60% l'année dernière à la même période" en évoquant particulièrement le segment des Entrepôts et des locaux d'activités.
Un constat que partage Gilles Pimort PDG de Norman Taylor, sur le segment des Bureaux à Montpellier cette fois-ci, et qui pourrait également expliquer que les projets mettent plus de temps à se concrétiser : "certains projets d'acquisition sont remis en cause en raison des coûts de financement, la majorité des placements se font à la location et là le temps est plus long en termes de maturité de projet."
Toujours à Montpellier, Morgane Thélène, Directrice commerciale de Thelene Entreprises, confirme que "l'activité repart notamment sur la location, mais la réalité impacte tout de même les projets, qui mettent plus de temps à aboutir et ce même parfois malgré des conditions de prêts favorables".
Un temps plus long que souligne également Laure Angelin, Fondatrice de Leaseo, sur le marché parisien sur lequel on fait désormais face à "des utilisateurs qui prennent plus de temps pour benchmarker et qui ne s’engagent plus aussi vite qu’avant, puisque sauf exception, ils sont moins dans un contexte de pression de l'offre où il faut se dépêcher pour ne pas passer à côté des bons bureaux".
Une réalité qui se traduit différemment en fonction des secteurs, du profil des entreprises et de la typologie de bien.
Des disparités liées à la structure de l’offre
Le segment des Bureaux reprend du poil de la bête mais fait face au besoin de se réinventer, pour privilégier l'aménagement au déménagement. Ce segment est néanmoins porté par une reprise des projets pour des surfaces > 500m², et par "des entreprises qui bougent ou s'étendent. Les nouvelles implantations représentent 12% de nos transactions et les créations d'entreprise 6%", en tout cas sur le secteur bordelais pour exemple, d’après les chiffres de Colliers Bordeaux.
C’est le cas aussi pour exemple à Aix, où les chiffres d’Arthur Loyd confirment une « reprise des grandes transactions et des projets initiés depuis plusieurs années qui voient le jour, et représentent 55% de la demande placée » sur le segment de la vente d’une part, mais une relance portée aussi par un « déblocage de l’offre locative neuve immédiatement disponible » d'autre part sur le secteur d'Aix en particulier.
Une offre neuve qui se débloque plus ou moins lentement mais a priori plus sûrement qu'il y a 1 an ou 2 ans en fonction des secteurs sur le segment des Bureaux.
Le segment des Entrepôts semble globalement souffrir d’une tension sur l’offre et/ou le prix en fonction des secteurs, entre des produits inadaptés par rapport à la demande et une tension sur l’offre neuve qui peine à se structurer ou à voir le jour sur de nombreux secteurs. Le segment des locaux d'activité est lui inextricablement lié à un profil d'entreprise peut-être un peu plus exposé aux difficultés économiques.
Plusieurs acteurs évoquent tout de même une offre qui se structure et pour laquelle il faut trouver preneur comme à Lyon ou Bordeaux, ce qui n’est néanmoins pas le cas sur tous les secteurs, comme le souligne Eric Costamagno, Directeur de l’agence Cushman & Wakefield Aix-Marseille : « sur la métropole d’Aix-Marseille l’offre disponible de locaux d’activités est quasiment inférieure à la demande placée annuelle, sur un segment qui peine à se débloquer compte tenu des enjeux environnementaux et de territoire auquel il est adossé ».
Enfin, un segment du Commerces a priori un peu plus extrapolé, marqué par un ralentissement des projets sans enseigne ou de petit commerce, et porté à contrario par quelques grandes enseignes.
Le maitre mot : s’adapter
Face au contexte et aux enjeux qui s’imposent à chaque segment du marché, ce mot d’ordre est évoqué un peu partout et semble caractériser le marché de l’immobilier professionnel, comme nous le rappelle Morgane Thélène : « l’ADN d’un entrepreneur c’est de chercher des solutions. S’il ne peut pas acheter dans un 1er temps il louera, peut-être avec bail dérogatoire au démarrage par exemple, mais quoiqu’il en soit il cherchera à faire aboutir son projet ».
Par ailleurs, bien que l’ensemble des partenaires interrogés abordent les perspectives à venir avec prudence, elles semblent néanmoins encourageantes notamment sur le segment de la vente, comme l’envisage Alexandre Humbert, Président de FIKA, à Toulouse : « la stabilisation de la hausse des taux d’intérêt et les mesures prises contre l’inflation pourraient permettre de débloquer certains porteurs de projet et de retrouver un pôle d’acheteurs ».
Des porteurs de projet qui ont néanmoins besoin d’accompagnement et de conseils pour relever ces challenges qui s’imposent au secteur, comme le résume enfin Benoît Joncoux, du Groupe Tourny Meyer : « notre métier de consultant prend encore plus de sens pour accompagner nos clients face à ces nouveaux défis : développer notre agilité dans des contextes plus tendus et redéfinir nos propositions de valeur « Moins de m² mais mieux de m² ».
Un positionnement que partage aussi voire surtout Laure Angelin de Leaseo sur le secteur parisien, tout en soulignant le double enjeu lié à la structure actuelle de l’offre et au besoin de réhabilitation : « l’utilisateur s’est déjà adapté post-covid et revoit aujourd’hui sa façon de penser et de consommer l’espace. C’est à nous d’être force de proposition pour proposer une offre adaptée à l’utilisateur, mais d’être aussi vecteur de changement notamment auprès des propriétaires face à cet enjeu de réhabilitation, et notamment pour redynamiser le segment de la vente ».
Des dynamiques à suivre donc, sur un marché qui par essence impose sa résilience.
A lire ou à relire :
>> Les résultats de l'Enquête Utilisateurs de BureauxLocaux
>> Nos indicateurs semestriels S1 2023
>> L'optimisation produit en cours ce mois-ci