[POINT MARCHE] Les bureaux flexibles et la crise sanitaire

Webinar BureauxLocaux du Vendredi 11 décembre 2020 

Les bureaux flexibles seront-ils les grands gagnants de la crise sanitaire ?

• Quelle offre aujourd'hui, à quel prix et pour quels usages ?
• Quelle résilience face à la crise sanitaire ?
• Quelles évolutions des usages pouvons-nous anticiper ?
• Quelle part de marché pour les bureaux flexibles en 2030 ?

Sophie Desmazières de BureauxLocaux et Christophe Burckart d'IWG France dressent un état des lieux du marché des bureaux flexibles en France : 

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Quelle offre aujourd'hui, à quel prix et pour quels usages ?

Qu'entendons-nous par bureaux flexibles ?

Ce sont des espaces privatifs ou partagés dits coworking, où l’utilisateur est lié à l’opérateur par un contrat de prestations de services, moins engageant dans la durée qu’un bail classique (3/6/9).

A fin 2020, plus de 2 000 offres de bureaux flexibles sont disponibles sur BureauxLocaux, soit plus de 80% de croissance sur un an. L'offre est essentiellement composée de bureaux privatifs (77%) puis d'espaces partagés (33%). Les bureaux flexibles représentent donc déjà 10% de l'offre de bureaux disponible sur la plateforme (en nombre d’offres, en surfaces cumulées la part est beaucoup plus faible).

Les bureaux flexibles sont représentés sur l'ensemble du territoire avec une forte concentration autour de Paris : 1 offre sur 3 (33%) est à Paris et 1 sur 2 en Ile-de-France. 40% de l'offre est répartie sur 6 grandes métropoles françaises (Lyon 17%, Lille 5%, Aix-Marseille 5%, Toulouse 5%, Bordeaux 4%, Nantes 4%).  

Quels sont les prix pratiqués sur le marché des bureaux flexibles ?

Les prix affichés dépassent les1 000 €/poste/mois à Paris  pour les espaces les plus qualitatifs et/ou offrant les meilleurs services. Lyon et Marseille ne sont pas en reste avec des prix affichés pour les bureaux flexibles allant jusqu'a 950 €/poste/ mois puis Lille et Nantes autour de 780 €/poste/mois. En ce qui concerne les prix moyens, ils s’étalent principalement entre 300€ et 500 €/poste/mois sur les métropoles du territoire. A noter que ces prix moyens sont calculés à partir des annonces de bureaux flexibles disponibles sur BureauxLocaux, qu’ils soient privatifs (à ~80%) ou partagés (~20%).

Qui sont les opérateurs du marché des bureaux flexibles ?

L'offre de BureauxLocaux regroupe des annonces d'opérateurs incontournables comme les grands réseaux d’espaces, aux sites localisés aux meilleurs emplacements tels que Regus, Wework ou Wellio. Des solutions de bureaux clés en main sont également proposées par des opérateurs pour les entreprises souhaitant bénéficier de la flexibilité et des équipements des bureaux, sans en partager les espaces avec d’autres entreprises, c’est le cas de Deskeo, SnapDesk, My Flex Office ou Come and Work. D’autres acteurs, à l’ancrage régional fort, développent des espaces flexibles aux quatre coins de la France, à l’instar de Now Coworking, Bureaux & Co ou Focus.

Interview d'expert avec Christophe Burckart d'IWG France

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Ce qu'il faut retenir : 

Quels seront les impacts de la crise sanitaire dès 2021 ?

Allons-nous assister à une remise en question du modèle des bureaux flexibles ?

• Avec le télétravail et la révolution numérique qui permet de travailler partout en déplacement, les besoins de tiers lieux seront encore plus importants, il faudra plus de centres bien répartis pour mailler de manière beaucoup plus forte l'ensemble du territoire français. Ce phénomène devrait encourager le développement de petits centres satellites de 1 000 - 1 500 m2 partout dans l'Hexagone.
• Les entreprises ont encore besoin de varier leurs engagements et adapter leurs coûts à la conjoncture. Le modèle flexible qui permet de faire évoluer les contrats et les durées d'engagement a donc encore moult raisons de perdurer. 
• Cependant, le secteur des bureaux flexibles va se concentrer d'ici quelques années. Il sera probablement détenu par quelques grands opérateurs à hauteur de 60 / 70% du marché puis le reste sera opéré par de plus petits acteurs sur des segments spécifiques. La crise sanitaire risque d'accélérer ce phénomène de concentration car il est difficile d'être rentable dans l'exercice des bureaux flexibles. 

"Nul doute qu'il y aura de la rationalisation dans les mois et les années à venir sur ce marché", affirme Christophe Burckart d'IWG France.

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Quelles vont être les nouvelles offres ? 

• Les utilisateurs attendent de plus en plus de flexibilité. Mais comment inventer de la flexibilité dans la flexibilité ? IWG propose une nouvelle offre à ses utilisateurs sur le modèle "Pay as you go". Avec un système de check-in et check-out du collaborateur, l'entreprise est facturée sur les mètres carrés consommés réels. 
• Concernant les nouvelles offres proposées au marché globalement, IWG met à disposition des grands utilisateurs ou grandes foncières son expertise : fournisseur de services, aménageur, opérateur, commercialisateur...

"Le marché des bureaux flexibles est en forte transformation. Adapter notre offre aux besoins précis de nos clients est notre priorité. "

Christophe Burckart, IWG France

Quelles seront les nouvelles implantations de bureaux flexibles ?

Chaque ville, chaque village aura ses tiers-lieux. La marque du groupe Stop and work opère déjà dans les zones peri-urbaines pour répondre à ce challenge de maillage de territoire. Le plus difficile est de trouver et conclure suffisamment rapidement des deals immobiliers pour atteindre les objectifs de développement. Au-delà des grandes villes, le potentiel pour ce marché dans les territoires péri-urbains est réel. Il constitue de la vrai challenge d'implantation pour offrir les bons services aux entreprises locales.

Quels seront les nouveaux services ?

Restauration, sport, bien-être... la qualité de vie au bureau doit être au moins aussi bonne qu'à la maison, sans compromis.

Aujourd'hui, le cahier des charges de l'implantation d'un nouveau centre doit inclure la vérification des offres du quartier en termes de transport, commerces, cinéma, sport, vie de quartier. Ces éléments constituent des critères de choix indispensables pour faire venir et retenir les talents. 

Quelle est la place de la culture d'entreprise dans les bureaux flexibles ?

Entre 25 et 30% des entreprises clientes adoptent à 100% le modèle flexible chez IWG. Le catalogue "Do your own office" permet de construire ses propres espaces. Du bureau, au plateau, à l'immeuble entier, différents niveaux de personnalisation sont possibles. Dans ce cas, les entreprises immergent leurs collaborateurs dans leur culture avec des bureaux signés.

D'autres entreprises aiment évoluer au sein d'un écosystème, cela fait partie intégrante de leur culture. Elles sont donc ravies de partager leurs locaux avec d'autres acteurs.

Enfin, le phénomène d'hybridation des lieux de travail qui démultiplie de 1 à plusieurs lieux de travail se vérifie. Les collaborateurs viendront au bureau si le présentiel a du sens. Dans le cadre par exemple de formations, travaux en équipe, team building, brainstorm, créativité...

Quel avenir pour les bureaux flexibles ?

Aujourd'hui, les bureaux flexibles représentent 2 à 3% de part de marché au niveau mondial (en surface). D'ici 2030, une étude JLL annonce une part à hauteur de 25 à 30%. Chez IWG, le potentiel à horizon 2030 est estimé à 1 050 centres en France face à 120 aujourd'hui, soit un objectif de multiplier par 10 les implantations en 10 ans. 

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