Toujours dans la veine de suivre et de comprendre les dynamiques qui animent le marché de l'immobilier professionnel, BureauxLocaux poursuit ses focus marché en couplant les données de la plateforme et retours terrain de nos partenaires, premiers experts du secteur. Direction les Bouches-du-Rhône avec un 1er éclairage sur le secteur marseillais avec notre partenaire Weriz.
[PAROLE DE PRO] : focus sur le secteur Marseillais avec Edouard Renaut et Paul-Eric Roubaud, Directeurs de Weriz
Le secteur marseillais n’est pas épargné par l’attentisme « d’une partie des utilisateurs comme des investisseurs, espérant une baisse des prix, tant pour le segment des Bureaux que des Entrepôts et Locaux d’activités. »
Dans ce contexte et comme cela a été précédemment souligné dans les interventions de plusieurs partenaires le mois dernier, « certains utilisateurs privilégient la location à l’achat, et/ou dans un certain cas un raccourcissement des durées d'engagement de bail ».
En particulier sur le segment des bureaux, cette dynamique portée essentiellement par des TPE/PME en recherche de petite ou moyenne surface, « ajoute de la tension dans les secteurs les plus prisés, sur lesquels l’offre diminue ». Tout en évoquant un rythme de développement sur Marseille qui pourrait permettre à termes d’absorber une partie de la demande.
Le segment des Entrepôts et Locaux d’activités, qui avait explosé après le covid notamment sur les activités de transports et logistique, fait face à un manque d’offre et un développement plus difficile : « il s’est montré plutôt résilient en nombre de transactions et en m² sur le 1er semestre en raison d’une dynamique de décalages, mais le second semestre semble moins évident surtout en termes d'offre ». Là-aussi, l’enjeu semble d’abord de « s’adapter pour repenser et transformer cette typologie de biens sur certains secteurs. »
Pour les 2 associés, l’enjeu structurel pour l’immobilier tertiaire couplé au contexte économique et géopolitique a pour conséquence un arrêt des achats d’opportunité, et une extrapolation des profils d’utilisateurs entre attentisme et enjeu de croissance.
Etat des lieux de l’offre sur BureauxLocaux à fin T3 2023 dans les Bouches-du-Rhône
Les Bouches-du-Rhône représente 7% des annonces sur BureauxLocaux, et affichent globalement une hausse de l’offre de +12% (vs une évolution moyenne de +13% sur les 5 départements les plus recherchés par rapport à Mars 2023).
Quelle est la composition de l'offre sur BureauxLocaux dans les Bouches-du-Rhône à fin T3 2023 ?
Une offre essentiellement composée de produits à la location (80%), et réparties en Bureaux à 51%, Commerces à 20% et en Locaux d’activités à 17%.
Focus sur le segment des bureaux
A fin Septembre 2023, la surface médiane de l'offre de bureaux sur BureauxLocaux est de 200m². Alors que 70% des demandes sont faites sur des annonces <300m², les offres correspondantes représentent 62% du volume d’annonces.
La stagnation des demandes sur des surfaces > à 500m² est encore palpable.
Quels sont les loyers et prix moyens des bureaux affichés dans les Bouches-du-Rhône ?
En termes de prix les Bouches-du-Rhône affichent une hausse allant jusqu’à 12% sur les prix affichés en vente et jusqu’à 10% à la location.
A Marseille, la tension se ressent particulièrement sur le segment de la location où les loyers affichés sont en hausse de +13%, dépassant presque les 200€ HT-HC/m²/an d’après les annonces publiées sur BureauxLocaux.
Focus sur le segment des Locaux d’activités
A fin septembre 2023, 78% de l’offre de locaux d’activités se présente à la location, vs 86% en février 2023.
En termes de surface médiane de l’offre, elle se situe autour de 570m², relativement stable par rapport à février 2023. Effectivement, on constate une hausse de 2 points de l’offre comprise entre 500 et 1000m², alors que la part des demandes pour des biens allant jusqu’à 1000 m² augmente de 18 points.
On observe une forme d’extrapolation dans la répartition des surfaces recherchées par les utilisateurs, entre une hausse de 5 points des surfaces < 500m² et une légère reprise de 2 points de demandes > à 5 000m².
Focus sur le segment des Entrepôts
Sur le segment des Entrepôts, la médiane de l’offre a largement augmenté en raison de la baisse des surfaces recherchées.
Alors que les demandes pour des surfaces allant de 1000 à + de 5000m² représentait encore 42% des demandes en février 2023, elles en représentent aujourd’hui 32%. On constate par ailleurs une hausse de 11 points de la part des demandes utilisateurs faites sur des annonces < 500m².
En termes de surfaces demandées, on observe une hausse de plus de 10 points des surfaces < 500m² par rapport à Mars 2023.
Quels sont les loyers et prix moyens affichés des entrepôts dans les Bouches-du-Rhône ?
Le loyer moyen affiché dans les Bouches-du-Rhône a franchi la barre des 100€, avec une hausse néanmoins un peu moins marquée qu’en début d’année.
Les prix de vente en revanche affichent des hausses de plus de 10%, frôlant presque les 2000€/m².
Focus sur l'offre de commerces
La tension entre l’offre et la demande est moins perceptible sur le segment du commerce, sur lequel le déséquilibre entre le profil des offres et les surfaces recherchées par les internautes est moins prononcé. 80% des annonces environ sont pour des surfaces < 300m², là où la demande semble plutôt globalement s’aligner avec ce stock disponible.
A noter : au-delà de la diffusion d’offres à la location (dont cession de bail) et à la vente (murs commerciaux), il est également possible de diffuser des offres relatives aux fonds de commerces sur BureauxLocaux.*
Méthodologie :
Zones les plus recherchées : analyse des recherches immobilières sur BureauxLocaux en Septembre 2023
Part des recherches / part de l’offre disponible sur BureauxLocaux.
Les données de demandes sont affichées sur la base des demandes effectuées par les utilisateurs sur les annonces disponibles sur BureauxLocaux en Septembre 2023 (Mars et Mai 2023 pour les évolutions).
Les prix sont calculés mensuellement à partir des annonces publiées sur BureauxLocaux dans les zones où le volume de données est représentatif.
A lire ou à relire :
>> Les résultats de l'Enquête Utilisateurs de BureauxLocaux
>> Nos indicateurs semestriels S1 2023
>> L'optimisation produit en cours ce mois-ci