Webinar BureauxLocaux du vendredi 18 juin 2021.
Dans le cadre d'un webinar organisé par BureauxLocaux le 18 juin dernier, Jérémy Da Costa d’Enterprise IE et Alexandre Poette intervenaient sur la région Hauts-de-France et la métropole Lilloise. Découvrez les zones les plus recherchées en immobilier de bureaux, entrepôts et activités, ainsi que les loyers affichés et les grands projets à venir.
Le saviez-vous ? BureauxLocaux compte plus de 106 agences immobilières, mandataires et opérateurs partenaires dans la région Hauts-de-France, et propose aujourd’hui 2 255 annonces immobilières.
Ce qu’il faut retenir
Le paysage économique des Hauts-de-France
La métropole Lilloise est constituée de 95 communes regroupant environ 1,2 millions d'habitants.
Souvent qualifiée de “carrefour de l'Europe”, la métropole bénéficie d’un positionnement extrêmement central pour 5 capitales majeures : Londres, Paris, Bruxelles, Amsterdam et Cologne. Le plus long trajet est de seulement trois heures pour Amsterdam en Thalys, et le plus court de moins d’une heure pour Paris.
En effet, Lille est un axe de circulation majeur qui réunit un aéroport international et deux gares TGV en plein centre-ville, notamment l’Eurostar qui dessert environ 25 millions de passagers par an. Mais également, 2 axes routiers majeurs dont l’autoroute A1 qui est le tronçon le plus emprunté d’Europe. La ville se hisse également en 3ème port fluvial français. Ces signes font de Lille une ville très dynamique qui rayonne et attire.
Effectivement, on y retrouve environ 80 sièges d'entreprises de plus de 500 salariés et un peu plus de 15 sièges internationaux.
Beaucoup de structures locales se sont développées, notamment le groupe Lesaffre, qui représente 1 000 collaborateurs et environ 2 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Ainsi qu’OVH qui se hisse chaque année dans le top 10 du marché du cloud, mais surtout le géant Google.
La Picardie comprend 3 secteurs : la Somme, l’Aisne et l’Oise qui sont délimités par 3 autoroutes qui desservent Chantilly, Compiègne et l’est du département de la Somme et permettent de joindre Paris à Lille. Les principaux pôles d'activités sont la métropole d’Amiens, qui recueille la majorité de l'activité tertiaire et économique (quasiment 80% de la demande), ainsi que les villes de Compiègne, Beauvais, Chambly et Saint-Quentin.
L’Oise est un marché assez dynamique avec 150 000m² transactés chaque année. Amiens représente 15 000m² de bureaux et 30 000 à 40 000 m² d’actifs.
Les recherches mensuelles de bureaux dans les Hauts-de-France : +40% en 1 an
Source : BureauxLocaux, 2021.
Le saviez-vous ? Sur BureauxLocaux, les recherches de bureaux et entrepôts en Hauts-de-France ont plus que doublé en 3 ans. Le département du Nord représente la moitié des recherches d’entreprises dans la région.
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Bureaux - Les zones les plus recherchées en 2021 dans la métropole lilloise
Source : BureauxLocaux, 2021.
Villeneuve d’Ascq représente 25% des recherches dans la métropole lilloise en 2021, ce qui est symbole d’une métropole assez équilibrée ou les périphéries ne jouent pas qu’un second rôle.
Alexandre Poette (Advenis Conseil) souligne que l’arrêt des projets des grands comptes suite au Covid a eu d’importantes répercussions sur la commercialisation du neuf, et a provoqué une baisse de 46% du volume de m² transactés sur toute la zone en 2020. Malgré tout de belles transactions reprennent, comme les 4 000 m² pour Vertbaudet qui déménage son siège social à Tourcoing.
2021 expose aussi d’excellents résultats sur le marché de seconde main avec une année record en cours : 109 transactions au premier trimestre contre 60 à 80 depuis les 6 dernières années.
“2020 a été une année particulièrement compliquée au niveau du tertiaire, mais 2021 affiche néanmoins beaucoup de signaux très favorables et beaucoup de transactions pour le marché du neuf. La reprise est imminente.”
Bureaux - Les loyers moyens affichés dans les Hauts-de-France
Source : BureauxLocaux, 2021.
Le prime à Villeneuve d’Ascq est de 180 HT-HC/m²/an, et atteint les alentours de 235 HT-HC/m²/an à Euralille. Ces prix résultent de la différence de la pression foncière entre les deux villes. Le développement des m² est amplement inférieur à Lille qu’à Villeneuve d’Ascq qui est plus étendue. Néanmoins, les loyers ont tendance à se maintenir malgré le Covid. C’est un signal fort envoyé aux investisseurs, assurant un marché stable.
Il existe beaucoup moins de différences de loyers en Picardie. Le marché tertiaire est assez calme au niveau des bureaux ; mais assez dynamique pour les entrepôts qui bénéficient du secteur agroalimentaire et aéroportuaire. Malgré un marché du locatif assez calme ; de nombreuses structures ont cherché à acquérir leurs locaux offrant alors de très bonnes opportunités aux vendeurs.
De belles offres encore à pourvoir en bureaux...
Le Hashtag : choisi tout d’abord pour sa localisation au cœur d’EuraTechnologies, un pôle d’excellence et d’innovation dédié au numérique ou l'on trouve des sociétés mondiales comme Microsoft. Il s’agit du premier incubateur créé en France et qui a été élu capitale de la French Tech en 2019. Cette offre met en avant le rayonnement que peut avoir la métropole. Le hashtag symbolise de part sa divisibilité et ses espaces collaboratifs que les collaborateurs lillois savent s'adapter au secteur. C’est une offre exceptionnellement flexible avec l’esprit start-up d’aujourd’hui raconte Alexandre Poette (Advenis).
ZAC Camps des Sablons : à 5 min du centre ville de Compiègne, ce bâtiment d’une surface d’environ 2 000 m² est l’un des derniers actifs neuf sur le marché. Les plateaux de bureaux sont divisibles à partir de 250m² avec un loyer qui approche les 160 euros du m², ce qui correspond à la demande du secteur.
Revivez le Webinar >>Entrepôts/activités - Zoom sur la Picardie
La Picardie est un marché très dynamique au niveau tertiaire avec près de 35 000 à 45 000 m² depuis 10 ans. Le secteur de l'Oise compte aujourd'hui deux autoroutes permettant de recueillir de nombreuses demandes, avec plus de 100 000 m² par an. Il s’agit d’un marché très locatif.
Entrepôts et activités - Les zones les plus recherchées dans la métropole lilloise
Source : BureauxLocaux, 2021.
La métropole Lilloise est un marché extrêmement tendu à la location et à l'achat avec beaucoup de produits off market.
Sur les secteurs 2 et 3, nous retrouvons les zones d'activités majeures tandis qu'au nord, un grand nombre d'entrepôts supérieurs à 2000 m². Mais également des plateformes logistiques qui répondent à une réelle problématique de livraisons et qui ont pour atout d'être frontalières à la Belgique. Les secteurs 1, 4 et 5 se trouvent dans la métropole et sont constitués essentiellement d’entrepôts à taille humaine avec une surface inférieure à 1 000m².
Entrepôts et activités - Les loyers affichés dans les Hauts-de-France
Source : BureauxLocaux, 2021.
La Picardie subit une pression foncière très importante ce qui rend le marché difficile à atteindre pour la demande. Le marché de seconde main est assez restreint et crée une augmentation des valeurs allant de 60 à 70 euros du m².
L'arrivée d'Amazon à Amiens a créé un certain attrait en immobilier logistique grâce à l’excellente connexion de la ville ; pourtant aucune surface logistique n’est disponible dans le secteur. Le projet "Zac des bornes du temps II - entrepôts XXL" est l'un des plus grands projets de surface logistique en France actuellement et répond parfaitement à la demande avec un loyer de 43 euros du m² affirme Jérémy Da Costa (Enterprise immobilier d'entreprise).
Quelles perspectives en immobilier professionnel dans les Hauts-de-France ?
Novaparc : Cette nouvelle zone bénéfice d'une très bonne localisation puisqu'elle est située au pied de l’aéroport de Beauvais et à seulement 45min de Paris. Elle permet à elle seule la commercialisation de 125 hectares de terrains et représentera environ 4 000 emplois.
Projet Hope : Qualifié de “projet grand angle” : il crée un vrai centre-ville dans la ville. Il a débuté en 2017 et s’achèvera en 2025 pour un budget de 70 millions d’euros. Le Hope est remarquablement localisé, en étant à la fois à moins de 20 min des gares lilloises et au pied des métros. Il sera constitué à termes de 3 bâtiments d’une surface totale de 16 700 m² hyper flexible. Cette construction en majeure partie en bois comptera un bâtiment supplémentaire de 2 000 m² au pied du programme, entièrement dédié aux services et à la restauration. "Beaucoup de sièges régionaux s’y intéressent déjà beaucoup aujourd’hui" affirme Alexandre Poette.
