Immobilier de bureaux à Paris : La tension extrême dans l'hyper-centre relance des marchés de report en petite couronne

BureauxLocaux, 1er site d’annonces immobilières pour les entreprises, publie son Baromètre semestriel de la demande de bureaux à louer en Île-de-France et dans les 15 premières métropoles françaises. Ce Baromètre analyse 1,2 million de recherches immobilières de dirigeants d’entreprises sur BureauxLocaux.com au 1er semestre 2018. Cette analyse unique en France prend le pouls de la demande en immobilier tertiaire et constitue un indicateur avancé de l’évolution des loyers de bureaux.

Ce qu'il faut retenir

À Paris :

  • Les arrondissements les plus recherchés de la capitale sont, dans l’ordre : le VIIIe (11% des recherches), le IXe (10%), le IIe (9,6%), le Ier (7,5%) et le IIIe (7,2%).
  • Le VIIIe arrondissement creuse l'écart en tête et attire désormais 11% des recherches de bureaux à louer. La demande baisse légèrement dans le Ier et le IIe arrondissements, probablement car le manque d’offre dans ces quartiers pousse les entreprises à chercher ailleurs.
  • Les arrondissements où le marché est le plus tendu sont : Ve, IVe, VIe, Ier et IIIe. Dans cet hyper-centre parisien, la tension est cinq fois supérieure au Quartier Central des Affaires.
  • Le XVIIe arrondissement affiche la plus forte progression à Paris (+1,1 pt) et sort enfin la tête de l’eau après de lourds travaux qui ont longtemps pénalisé le Nord-Est de la ville (métro, tramway, voirie…). L’inauguration du nouveau Palais de Justice y est certainement pour beaucoup.

En petite couronne :

  • Les villes les plus recherchées en région parisienne sont, dans l’ordre : Boulogne-Billancourt (14,2% des recherches), Neuilly (9,7%), La Défense (8,5%), Levallois (8,4%) et Issy-les-Moulineaux (6,9%).
  • Les Hauts-de-Seine (92) concentrent toujours 80% des requêtes de bureaux de notre top 10 de petite couronne avec Boulogne-Billancourt toujours largement en tête et Neuilly-sur-Seine qui sécurise sa 2e place malgré une offre limitée.
  • Le Val-de-Marne (94) gagne du terrain, notamment Vincennes (8e) et Ivry-sur-Seine (10e) qui signent les plus fortes hausses d'attractivité en région parisienne (+0,9pt).
  • Les loyers affichés ont augmenté de 6,6% en un an à Paris. Dans les quartiers les plus recherchés, certains produits flirtent avec les 1.000€ HT-HC / m² / an. En petite couronne, les loyers les plus élevés se trouvent à Neuilly-sur-Seine (600€ / m² / an).

Les quartiers de bureaux les plus prisés à Paris

Au 1er semestre 2018, le VIIIe reste l’arrondissement le plus prisé par les entreprises parisiennes avec 11,0% des recherches de bureaux à louer. Le IXe et le IIe arrondissements complètent le podium avec respectivement 10,0% et 9,6% des projets.

Sophie Desmazières BureauxLocaux"La tension du marché au centre de Paris est inédite," observe Sophie Desmazières, présidente et fondatrice de BureauxLocaux, 1er site d’annonces immobilières pour les entreprises. "Dans le Ier, le IIIe et surtout le IVe arrondissement, l’offre est trop réduite alors que la demande est colossale," conclut-elle.

Un constat partagé par tous les acteurs du marché, dont David Tordjman, Directeur Commercial chez Groupe Babylone : "tout le monde cherche l'hyper centralité, or les valeurs locatives sont devenues trop élevées pour beaucoup d’entreprises qui ne peuvent plus suivre."

En effet, depuis un an, les loyers des bureaux à Paris ont augmenté de +6,6% pour atteindre en moyenne 442€ HT-HC / m² / an. "Dans certains secteurs les loyers ont augmenté de +10% sur un an, comme dans les IIe, IIIe et IVe arrondissements," poursuit Sophie Desmazières. "Certains produits rares flirtent même avec les 1.000€ / m² / an au Palais Royal, dans le quartier latin ou aux Invalides."

Paris : arrondissements préférés des entreprises

Le manque d’offre dans l’hyper-centre parisien profite à d’autres secteurs comme le XVIIe arrondissement, 7e de notre classement avec 6,4% des recherches de bureaux à Paris (+1,1 point).

Longtemps handicapé par de lourds travaux (voirie, métro, tramway), le secteur Nord-Ouest de la capitale voit enfin le bout du tunnel. L’inauguration du nouveau Palais de Justice y est certainement pour beaucoup. Ce bâtiment de 38 étages et 120.000 m² inauguré en avril dernier est le symbole du renouveau du XVIIe arrondissement. Il pourra accueillir jusqu’à 9.000 personnes par jour, de quoi dynamiser le Nord des Batignolles où Canon déménagera son siège social français à la rentrée. En effet, l’entreprise japonaise quitte La Défense pour installer ses 700 salariés dans un immeuble neuf de 17.000 m² situé rue Emile Baurel, à quelques mètres du périphérique.

D’autres entreprises ont également installé leurs bureaux dans le XVIIe arrondissement pour son emplacement stratégique, à quelques encablures des grands quartiers de bureaux parisiens. C’est le cas de CBRE, le conseil en immobilier d’entreprise a investi l’immeuble du 76 rue de Prony en mars dernier dans lequel il rassemble désormais 550 salariés auparavant répartis sur trois sites. David Tordjman poursuit : "Les entreprises qui ne trouvent pas chaussure à leur pied dans le centre de Paris se reportent sur le Quartier Central des Affaires, qui comprend une partie du XVIIe. Les loyers y sont plus faibles et les surfaces plus larges, le tout avec un bon réseau de transports en commun." Le XVIIe arrondissement compte en effet déjà les lignes 2, 3 et 13 du métro et accueillera en 2020 la ligne 14 à Pont Cardinet.

Le Nord-Ouest est donc bien parti pour retrouver son statut de marché de report préféré des entreprises parisiennes. Signe de son récent regain d’attractivité, le XVIIe est aujourd’hui autant demandé que le Xe arrondissement, secteur plus central et très recherché par les startups parisiennes où les loyers sont 15% inférieurs.

quartiers les plus recherchés par les entreprises à Paris

Les villes les plus recherchées en petite couronne

Aux portes de Paris, Boulogne-Billancourt (92) reste la ville la plus convoitée par les entreprises avec 14,2% des recherches au 1er semestre. Boulogne creuse l’écart avec son premier poursuivant, Neuilly-sur-Seine qui gagne 2 places (9,7%). Les loyers des bureaux à Neuilly (92) sont d'ailleurs les plus élevés de la région parisienne avec une moyenne de 407€ HT-HC / m² / an et jusqu’à 600€ sur certains biens d’exception. Les valeurs locatives y sont en moyenne 35% plus élevées qu’à Boulogne mais 10% inférieures aux XVIe et XVIIe arrondissements voisins.

Petite couronne : les villes préférées des entreprises pour leurs bureaux

"Neuilly coche toutes les cases d’un arrondissement parisien, avec notamment la ligne 1 du métro, une vie de quartier dynamique avec de nombreux commerces, la proximité de La Défense et du Bois de Boulogne, un atout pour la qualité de vie des salariés" observe Sophie Desmazières.

À noter en revanche que l’offre de bureaux à Neuilly est très limitée. Elle se concentre sur l’avenue du Général de Gaulle, autour des stations de métro de la ligne 1, et côté Levallois à proximité de la ligne 3 (10 minutes de la Gare Saint-Lazare). Le marché y est extrêmement tendu, rien à voir avec Boulogne et ses nouveaux quartiers qui attirent chaque année de nouveaux pensionnaires de toute taille.

Parmi les dernières implantations emblématiques à Neuilly (voir ci-dessous), RTL a quitté la rue Bayard pour s’installer au 56 avenue Charles de Gaulle, juste en face des locaux de sa maison mère, M6. Dans le même temps, Sephora a installé ses 700 collaborateurs rue Ybry dans un nouvel immeuble de 15 000 m² répartis sur 8 niveaux.

Nouvelles implantations d'entreprises à NeuillyRécentes implantations à Neuilly-sur-Seine (source : Mairie de Neuilly)

Si Neuilly semble particulièrement adaptée aux grandes entreprises en quête d’espace, elle attire également toute une nouvelle génération de startups comme Smile & Pay. La solution d'encaissement pour petits commerçants, installée dans un espace de coworking neuilléen, a annoncé une levée de fonds de 2,5 millions d’euros en début d’année.

Alors que les Hauts-de-Seine concentrent toujours 80% des requêtes de bureaux de notre top 10 de petite couronne, on observe un mouvement intéressant à l’Est de Paris. Dans le Val-de-Marne (94), Vincennes (8e) et Ivry-sur-Seine (10e) affichent les plus importantes hausses d’attractivité au 1er semestre 2018 (+0,9 point). "Ceux qui veulent s’agrandir mais ne trouvent pas dans Paris regardent d’un bon œil une ville comme Vincennes qui propose de belles surfaces de bureaux et des immeubles de qualité," confirme David Tordjman.

villes les plus recherchées par les entreprises en région parisienne

"À l’image de Montrouge l’an dernier, Vincennes et Ivry attirent l’attention des entreprises. Elles combinent une bonne desserte (métro, tram, RER) et un cadre de travail attractif pour les entreprises parisiennes en quête d’espace," commente Sophie Desmazières. Les valeurs locatives à l’Est de Paris sont également plus douces : "Les loyers de bureaux à Ivry-sur-Seine atteignent en moyenne 189€ / m² / an. C’est la moitié du centre de Paris et 50% inférieur à Issy-les-Moulineaux," conclut-elle.

Reste à savoir si l’offre suffira à satisfaire cette demande naissante. En effet le marché des bureaux à Vincennes est particulièrement tendu, le parc immobilier tertiaire y est restreint et le foncier très rare.

Méthodologie

Ce Baromètre est basé sur l’analyse d’1,2 million de recherches réalisées sur BureauxLocaux.com au 1er semestre 2018.

Le calcul des loyers correspond à la moyenne des loyers mensuels affichés hors taxes et hors charges qui figurent sur les annonces publiées sur le site par plus de 500 agences immobilières partenaires sur les 12 derniers mois. Pour éviter la prise en compte d’éléments non-significatifs, le calcul de cette moyenne exclut les cas extrêmes : les 5% des loyers les plus faibles comme les 5% des loyers les plus élevés. Le prix max correspond au prix le plus haut constaté dans les annonces diffusées sur BureauxLocaux lors des 12 derniers mois.

Les loyers affichés reflètent les attentes des propriétaires bailleurs, ils n’intègrent pas les négociations éventuelles et peuvent donc différer des loyers réels constatés après signature d’un bail. Sur le site BureauxLocaux.com, ces loyers sont actualisés mensuellement et accessibles dans la rubrique "Prix immobilier".

Infos marché

Trouvez vos futurs locaux