Immobilier professionnel - bureaux, entrepôts, commerces : les villes et quartiers qui vont monter en 2020

Grâce à l’analyse de 3 millions de recherches immobilières de bureaux, commerces et entrepôts partout en France, le baromètre BureauxLocaux prend le pouls de la demande des entreprises et constitue un indicateur prédictif de l'immobilier tertiaire. Avec ses invités, Sophie Desmazières, présidente fondatrice de BureauxLocaux, décrypte les grandes tendances pour l'année 2020. Zoom sur les quartiers de bureaux qui montent à Paris avec Laure Angelin, présidente de Leaseo et sur l'essor des pop-up stores avec Jérôme Sussfeld, co-fondateur de Nestore - réseau de boutiques éphémères.

Le marché de la location de bureaux à Paris, en petite et grande couronne

Zoom sur Paris

Les loyers des bureaux à Paris

La moyenne des loyers affichés à Paris se situe légèrement au-dessus de 500 € avec une hausse constatée de 11% sur un an. Certains arrondissements affichent une montée fulgurante des prix comme les V ème (+22%) et II ème (+21%), mais la rareté de l’offre dans ces quartiers ne permettra pas de satisfaire la demande. La grande nouveauté est la hausse de plus de 15% des loyers dans les arrondissements moins centraux tels que le XXème, XIVème, XVII ème et XIX ème. 

Bureaux - les 10 plus fortes hausses de loyer à Paris

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Mise à jour Décembre 2019. Ces loyers sont calculés mensuellement à partir des annonces publiées sur BureauxLocaux dans les zones où le volume de données est représentatif.  Il s’agit des loyers affichés sur BureauxLocaux.

Les recherches de bureaux à Paris

La Madeleine occupe la 1ère place du podium des quartiers les plus recherchés, suivie des secteurs proches de la Gare Saint-Lazare avec Chaussée d'Antin, Europe et Faubourg du Roule. La surprise se créé avec la Plaine Monceau dans le haut du XVII ème arrondissement ainsi que le quartier Necker qui est très recherché malgré une faible profondeur de marché, les offres s’y font rares.

BUREAUX - Les quartiers les plus recherchés à Paris

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Laure Angelin, présidente de Leaseo confirme que la richesse de connexions proposée par la Gare Saint-Lazare permet d'alimenter le quartier sur une zone assez étendue, les clients parisiens étant prêts à marcher 10 minutes depuis la gare jusqu'à leur bureau, on ne le répètera jamais assez, l’accessibilité est clé. 

Elle ajoute que le marché est particulièrement tendu dans la capitale, notamment dans les II ème et IX ème arrondissements, générant une pression inédite sur les valeurs locatives toujours en hausse.

Aujourd'hui, les arrondissements XVIII ème, XIX ème et XX ème servent de marchés de report pour les entreprises qui ne trouvent pas leur bonheur dans l'hyper-centre parisien. Les entreprises en forte croissance actuellement logées dans les II ème ou IX ème arrondissements, dont elles apprécient le style de vie et la centralité, ont du mal à y rester quand elles souhaitent s'agrandir. Elles subissent la “double-peine” pénurie de surface et valeur locative en hausse. Dans les nouveaux quartiers de bureaux, le critère principal de choix reste l'hyper-connectivité aux transports en commun. 

Zoom sur la petite couronne

Les loyers des bureaux en petite couronne

Preuve supplémentaire de la valeur générée par un hub comme la Gare Saint-Lazare, les villes limitrophes qui y sont connectées comme Clichy (+18%), Colombes (+14%) et Saint-Denis (+13%) caracolent en tête de classement des 15 plus fortes hausses de loyer en petite couronne en 2019.

BUREAUX - Les 15 plus fortes hausses de loyer en petite couronne

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Mise à jour Décembre 2019. Ces loyers sont calculés mensuellement à partir des annonces publiées sur BureauxLocaux dans les zones où le volume de données est représentatif.  Il s’agit des loyers affichés sur BureauxLocaux.

Les recherches de bureaux en petite couronne

Les villes de Clichy (7 ème) et Saint-Denis (10 ème) figurent également dans le TOP 10 des villes les plus recherchées en petite couronne en 2019 après le trio de tête Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine et Levallois. A la 4 ème place du classement Montreuil gagne une place par rapport à 2018. Ivry à la 11 ème place est une zone de bureaux en pleine croissance.

BUREAUX - Les villes les plus recherchées en petite couronne

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Zoom sur la grande couronne

Des grandes villes telles que Saint-Germain-en-Laye (+13,8%) ou Versailles (+8,8%) ou encore la zone de Saint-Quentin-en-Yvelines (+8,3%) voient également une hausse importante des valeurs locatives du marché des bureaux.

BUREAUX - Les 15 plus fortes hausses de loyer en grande couronne

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Mise à jour Décembre 2019. Ces loyers sont calculés mensuellement à partir des annonces publiées sur BureauxLocaux dans les zones où le volume de données est représentatif.  Il s’agit des loyers affichés sur BureauxLocaux.

Le marché de la location d'entrepôts/locaux d'activités en Ile-de-France

La Seine-Saint-Denis (19%) est le département le plus recherché en Ile-de-France. Dans le trio de tête des villes les plus recherchées figurent d'ailleurs trois villes du 93 :  Aubervilliers, Montreuil et Pantin. Saint-Ouen est en 4 ème position.

ENTREPÔTS/ACTIVITÉS - Les recherches en Ile-de-France

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Les locaux commerciaux à Paris et en petite couronne 

Les recherches à Paris et en petite couronne

Les arrondissements du XI ème avec le quartier de la Roquette, du IX ème avec la Chaussée d'Antin et du VIII ème avec la Madeleine constituent le TOP3 des zones les plus recherchées en locaux commerciaux sur BureauxLocaux.

Montreuil, Boulogne-Billancourt et Levallois sont en-tête de classement des villes les plus recherchées pour louer un local commercial en petite couronne.

Zoom sur les pop-up stores

Definition et exemples

Le pop-up store est un phénomène récent qui bénéficie d'un énorme développement. Jérôme Sussfeld, co-fondateur de Nestore nous propose un état des lieux de ce marché.

Ce nouveau format répond à 3 objectifs principaux pour les marques :  développer et enrichir la notoriété et l'expérience client, améliorer la relation client et les fidéliser. C'est souvent l'occasion d'un test retail.

Historiquement, ce marché a été développé par des petits créateurs, aujourd’hui ils représentent 30% des clients, tandis que la moitié du marché est issue des DNVB. 

DEFINITION : DNVB, ou "digital native vertical brands", est la nouvelle terminologie utilisée pour désigner les pure-players du e-commerce qui créaient une marque sur un marché vertical. (source : journaldunet.com)

Les grands groupes se mettent aujourd'hui à utiliser des pop-up stores pour développer leur notoriété et faire du test client.

Tendances et perspectives

En 2019, le marché des pop-up stores représente 40 millions d'euros  à la location avec une offre de 450 lieux dans la capitale. Les prestations proposées par les lieux, vacants ou en transition, vont du simple local commercial à louer pour une durée courte au showroom pouvant accueillir des événements d'entreprise. La demande se concentre dans le marais (50%) mais on constate chez les marques utilisatrices un souhait d’expansion à de nouveaux quartiers tels que les Batignolles. 

La France est en retard par rapport aux pays anglo-saxons : le marché au Royaume-Uni est 3 fois plus important, 10 fois plus aux Etats-Unis. Sans parler du marché asiatique qui profite aussi d'un large déploiement de ce nouveau format ces dernières années. Les pop-up stores transiteront d'un positionnement de niche vers un déploiement de masse. On constate un souhait des marques d'utiliser les pop-up stores partout en France, en particulier dans les grandes métropoles, notamment pour leur activité événementielle. 

Et les bureaux en région ? 

En tête de classement des villes avec les plus fortes hausses de loyer : Lyon (+8,8%), Nice (+7%) et Strasbourg (+7%). Le loyer moyen en région atteint au maximum les 200 €. En 4ème et 5ème position, Tours et Nantes complètent ce TOP 5.

BUREAUX - Les 10 villes où les loyers ont le plus augmenté

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Mise à jour Décembre 2019. Ces loyers sont calculés mensuellement à partir des annonces publiées sur BureauxLocaux dans les zones où le volume de données est représentatif.  Il s’agit des loyers affichés sur BureauxLocaux.

Lyon concentre une recherche sur quatre en région (25%). Sur la seconde marche du podium, Nantes rayonne depuis 2 ans et Marseille complète le palmarès. Sophie Desmazières, fondatrice et présidente de BureauxLocaux, confirme de nouveau l'intérêt croissant des villes situées à moins de deux heures de TGV de Paris telles que Rennes, Lille, Tours, qui figurent toutes dans le TOP 15 des villes les plus recherchées sur la plateforme.

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