BureauxLocaux, 1er site d’annonces immobilières pour les entreprises, publie son Baromètre semestriel de la demande de bureaux à louer en Île-de-France et dans les 15 premières métropoles régionales. Ce Baromètre analyse plus d’un million de recherches immobilières effectuées par les dirigeants d’entreprises sur BureauxLocaux.com au 2e semestre 2017. Il constitue un indicateur avancé qui prend le pouls de la demande en immobilier tertiaire et préfigure l’évolution des prix du marché.
Points clés :
- À Paris, les entreprises concentrent toujours plus leurs recherches sur l’hyper-centre de la capitale. Trois arrondissements (IIe, VIIIe et IXe) attirent désormais ⅓ des projets.
- Grosse percée du Marais. Les IIIe et IVe arrondissements font une entrée fracassante dans le top 10 des arrondissements les plus prisés.
- En première couronne, Boulogne (92) conforte son statut de ville la plus recherchée, avec désormais une demande supérieure au XVIe arrondissement de Paris.
- Avec le Grand Paris et les JO en ligne de mire, Saint-Denis (93), qui accueillera 3 lignes de métro d’ici 2023, entre dans le top 10 des villes les plus recherchées de banlieue.
À Paris
Les écarts se resserrent en tête du classement des quartiers les plus recherchés par les entreprises parisiennes. Si le VIIIe arrondissement conserve la première place de notre palmarès avec 10,8% des recherches enregistrées, le IIe (10,6%) et le IXe (10,5%) le talonnent désormais.
Sophie Desmazières, Présidente et fondatrice de BureauxLocaux, commente : “Ce secteur hyper-central, qui s’étend de la place de l’Étoile au Sentier en passant par la Gare Saint-Lazare et la place de l’Opéra, concentre actuellement un tiers des recherches de bureaux à louer à Paris.”
Le IIe est l’arrondissement qui a connu la plus forte hausse d’attractivité depuis l’été 2017 (+2,5 pts). Il gagne deux places et s’installe confortablement à la 2e place de notre classement, juste devant le IXe (+1,6 point).
"Depuis quelques années, le centre de Paris, notamment le IIe et IXe, attire les jeunes structures innovantes à la recherche de prix plus doux et d’une ambiance plus conviviale que les quartiers d’affaires traditionnels comme l’Étoile,” constate Geoffroy de Fabel, gérant de Fabel Conseil, spécialiste de l’immobilier d’entreprise à Paris. “Le quartier Bourse-Sentier-Opéra devient un lieu de vie où se concentrent jeunes startups, investisseurs, sociétés IT et cabinets d’avocats spécialisés dans l’accompagnement des entreprises innovantes.”
Des lieux de vie de plus en plus demandés, mais où l’offre reste très rare, ce qui explique des niveaux de prix inédits. “Quand il y a peu d’offre, il n’y a plus de prix !” lâche Sophie Desmazières. Ainsi, il n’est pas rare que les loyers dépassent les 800€ HT-HC / m² / an dans le IIe et IXe arrondissement. Mais les records de prix se trouvent du côté de Châtelet (Ier) ou du Triangle d’or (VIIIe) où certains biens exceptionnels flirtent avec les 1 000€ HT-HC / m² / an.
Signe que le marché est particulièrement tendu dans le coeur de Paris : “il est fréquent que certaines transactions se fassent off market car les startups s’échangent leurs bureaux entre elles” explique Geoffroy de Fabel. “C’est un petit milieu et tout se sait très rapidement." Pour Sophie Desmazières, “Le bouche-à-oreille suffit souvent pour trouver preneur en quelques jours dans le centre de Paris. Il y a tellement peu d’élus que les entreprises se tournent rapidement vers des marchés de report comme le Xe où la demande a explosé.”
Effectivement, le Xe arrondissement intègre le top 5 des arrondissements parisiens les plus recherchés. Celui que nous qualifions l’été dernier d’eldorado des bureaux parisiens affiche des prix toujours 25% moins chers que ses voisins (361€ HT-HC / m² / an). Mais la hausse de la demande préfigure probablement une hausse des prix dans ce secteur très prisé des jeunes cadres parisiens.
Le Marais fait une entrée fracassante dans le top 10 des secteurs les plus demandés. Le IIIe et le IVe arrondissements gagnent chacun 7 places dans notre classement. Entre République et les quais de Seine, ce quartier très dynamique permet de combiner, lui aussi, une qualité de vie personnelle et professionnelle remarquable, même s’il est moins bien desservi en transports en commun que l’axe Saint-Lazare / Opéra / Châtelet. Les prix restent très élevés (450€ HT-HC / m² / an en moyenne) avec des pointes à près de 800€. L’offre de bureaux traditionnels reste rare, surtout pour les surfaces supérieures à 500 m2.
Sophie Desmazières ajoute : “On trouve dans le Marais de plus en plus de centres de co-working, solution idéale pour les petites entreprises en quête d’espaces de qualité proposés à des conditions souples.“ En témoigne la récente installation de WeWork rue des Archives avec son nouvel immeuble Coeur Marais.
La seule baisse d’attractivité concerne le XVIe arrondissement, qui perd 5 places pour se retrouver 10e de notre classement. Alors que le centre de Paris s’est métamorphosé depuis la fin des années 90, le XVIe doit, lui, se réinventer. “S’ils offrent toujours des espaces de qualité avec parquet, moulures et cheminée dans des immeubles haussmanniens de bon standing, certains secteurs du XVIe sont moins bien desservis que le centre de la capitale et n’offrent pas la même qualité de vie après le bureau” observe Sophie Desmazières. Avec des loyers équivalents aux arrondissements centraux (447€ HT-HC / m² / an en moyenne), “le XVIe se retrouve donc en compétition avec des quartiers plus vivifiants qui séduisent davantage les nouvelles générations” conclut-elle.
La demande de bureaux à louer en petite couronne
En bordure de Paris, les Hauts-de-Seine captent 70% des recherches immobilières des entreprises. En tête du classement, Boulogne confirme son statut de ville la plus convoitée avec 14,7% des recherches, loin devant son premier poursuivant, La Défense (10%). Boulogne est désormais plus demandée que le XVIe arrondissement voisin, et affiche des prix inférieurs de 35% en moyenne.
Sophie Desmazières commente cette hausse de la demande de bureaux à louer à Boulogne : “Ses deux lignes de métro (bientôt trois avec l’arrivée de la ligne 15 en 2022) et son parc de logements en plein développement en font une ville très recherchée par les familles. Commune la plus peuplée de la banlieue parisienne avec 115 000 habitants, Boulogne attire de plus en plus d’entreprises qui y voient un excellent équilibre emplacement / prix.”
Même son de cloche du côté des professionnels de l’immobilier d’entreprise qui voient en Boulogne le principal marché de report de la capitale : “la tension du marché parisien conduit les entreprises à chercher en première couronne, notamment pour les grandes surfaces et le biens neufs ou restructurés,” observe Patricia Vevaud, Directrice du Département Etudes et Analyses chez Advenis.
Autre enseignement notable, le retour en grâce de la Seine-Saint-Denis (93) qui compte désormais deux villes dans le top 10 de la petite couronne. Montreuil prend la 6e place de notre classement et talonne Issy-les-Moulineaux.
Mais la tendance la plus marquée s’observe probablement du côté de Saint-Denis. Future gagnante du Grand Paris, la sous-préfecture de Seine-Saint-Denis s’impose à la 10e place des villes les plus demandées (+ 6 places). D’ici 2023, la gare de Saint-Denis Pleyel comptera en effet quatre lignes de métro (14, 15, 16 et 17) et accueillera 250 000 voyageurs par jour. Dès 2019, Saint-Denis profitera du prolongement de la ligne 14 à Mairie de Saint-Ouen, qui permettra l’interconnexion avec la ligne 13.
Le quartier de La Plaine-Saint-Denis se démarque tout particulièrement par son offre en matière de grandes surfaces. À l’image de la SNCF dans l’ex-campus SFR, plusieurs grands groupes ont déjà choisi de s’installer dans ce secteur qui profitera également de l’élan des JO 2024 avec le village olympique prévu dans le quartier Pleyel-Bords de Seine.
Méthodologie
Ce Baromètre est basé sur l’analyse de plus d’un million de recherches réalisées sur BureauxLocaux.com au 2e semestre 2017.
Le calcul des loyers correspond à la moyenne des loyers mensuels affichés hors taxes et hors charges qui figurent sur les annonces publiées sur le site par plus de 500 agences immobilières partenaires sur les 12 derniers mois. Pour éviter la prise en compte d’éléments non-significatifs, le calcul de cette moyenne exclut les cas extrêmes : les 5% des loyers les plus faibles comme les 5% des loyers les plus élevés. Le prix max correspond au prix le plus haut constaté dans les annonces diffusées sur BureauxLocaux lors des 12 derniers mois.
Les loyers affichés reflètent les attentes des propriétaires bailleurs, ils n’intègrent pas les négociations éventuelles et peuvent donc différer des loyers réels constatés après signature d’un bail. Sur le site BureauxLocaux.com, ces loyers sont actualisés mensuellement et accessibles dans la rubrique Prix immobilier.
