Toujours dans la veine de suivre et de comprendre les dynamiques qui animent le marché de l'immobilier professionnel, BureauxLocaux poursuit ses focus marché en couplant les données de la plateforme et retours terrain de nos partenaires, premiers experts du secteur. Direction l'Ile-de-France pour un focus sur le segment des Entrepôts et Locaux d'activités, avec notre partenaire Evolis.
Etat des lieux de l’offre sur BureauxLocaux en Novembre 2023
L'Ile-de-France hors Paris intra-muros représente 27% des annonces et affiche globalement une hausse de l’offre de +12% depuis Février 2023 sur BureauxLocaux. Cette hausse est particulièrement visible sur les départements des Hauts-de-Seine (+25%), de la Seine-Saint-Denis (+20%) et des Yvelines (+18%).
Quelle est la composition de l'offre sur BureauxLocaux en Ile-de-France (hors Paris) à fin novembre 2023
Une offre essentiellement composée de produits à la location et par une majorité d'offres de Bureaux, ainsi que par 30% d'offres pour des locaux d'activité et 14% d'entrepôts.
Le département des Hauts-de-Seine est toujours le 1er département en termes d'offres (19%) du secteur IDF hors Paris intra-muros sur BureauxLocaux, notamment par la concentration d'offres de bureaux qui représente 68% de l'offre du secteur. Ce département porte 29% de l'offre totale de Bureaux en IDF hors Paris (graphique ci-dessous).
Suivent la Seine-et-Marne (17% de l'offre du secteur IDF) et l'Essonne (15%). Avec le Val d'Oise, ces départements concentrent la majorité des offres de Locaux d'activités ainsi que l'offre d'Entrepôts :
Clé du lecture du graphique :
- Seine-et-Marne : 23% de l'offre d'Entrepôts et 20% de l'offre de Locaux d'activités
- Essonne : 18% de l'offre d'Entrepôts
- Val-d'Oise : 19% de l'offre de Locaux d'activités
C'est néanmoins sur les départements de la Seine-Saint-Denis et des Yvelines que l'offre disponible semble augmenter, et notamment sur le segment des Entrepôts ainsi que des Locaux d'activités. Une "hausse" de l'offre contrastant avec une hausse des recherches relevées sur BureauxLocaux à la fin du 1er semestre 2023 (voir les Indicateurs semestriels référencés à la fin de cet article), et qui pourrait en partie s'expliquer par une inadéquation entre l'offre et la demande.
Zoom sur le segment des Locaux d'activités et Entrepôts sur BureauxLocaux à fin Novembre 2023
Focus sur le segment des Locaux d’activités
A fin novembre 2023, 78% des offres de locaux d'activités sont à la location et 22% à la vente, alors que la demande se positionne à 85% sur de la location et à 15% sur de la vente.
La répartition de l'offre par tranche de surface semble plutôt stable sur BureauxLocaux et se concentre en majorité sur les surfaces < 500m² sur ce segment de bien (34%) alors que cette tranche de surface concentre 41% des demandes effectuées par les utilisateurs en novembre 2023 (vs 43% en février 2023).
On observe néanmoins une nouvelle répartition des demandes sur les différentes tranches de surface, avec une baisse de près de 10 points des demandes pour des surfaces < 500m² entre le pic de septembre 2023 et ce mois de novembre, qui retrouve les niveaux de Février. Le segment des annonces allant de 500 à 1 000m² à lui en revanche pris du poids dans les demandes (+4 points par rapport à février).
En termes de répartition sur l'Ile-de-France, c'est en 2ème couronne que se concentre la majorité de l'offre notamment entre la Seine-et-Marne, l'Essonne et le Val d'Oise, hormis sur le segment des surfaces > 5 000m² dont 20% est concentré en Seine-Saint-Denis.
Du côté de la demande, c'est aussi la Seine-Saint-Denis qui a également confirmé sa place sur le podium concentrant 38% des demandes (vs 13% de l'offre). Un décalage notable du poids de ce secteur dans l'offre et poids dans la demande, et ce sur toutes les tranches de surface.
Clé du lecture du graphique :
- < 500m² : la Seine-et-Marne représente 24% de l'offre, et 13% des demandes.
- 2 000-5 000m² : le Val d'Oise représente 20% de l'offre et 36% des demandes.
- > 5 000m² : la Seine-Saint-Denis représente 21% de l'offre pour 39% des demandes.
Focus sur le segment des Entrepôts
A fin novembre 2023, 83% des offres d'entrepôts sont à la location et 17% à la vente, alors que la demande se positionne à 71% sur de la location et à 21% sur de la vente.
L'offre d'entrepôts sur BureauxLocaux est répartie de façon plus homogène selon les tranches de surface, et le segment des biens < 500m² est toujours majoritaire dans l'offre (26% à fin novembre), mais il est néanmoins en baisse de 7 points par rapport au mois de Février et surtout sous-représenté par rapport aux demandes des utilisateurs, qui se positionnent à 41% sur ce créneau de surfaces.
Le segment des surfaces allant de 2 000m² à 5 000m² est lui représenté à hauteur de 18% dans l'offre mais seulement à 7% parmi les demandes.
Sur le segment des biens > 5 000m², sur lequel l'offre est en légère hausse de 3 points par rapport à Février, la part des demandes pour ce créneau de surface a bondi de 9 points entre le début d'année et Novembre 2023, permettant un rééquilibrage entre offre et demande sur ce segment de surface.
Sur type de bien on observe également un fort décalage dans la représentativité de chaque département au sein de l'offre et de la demande.
Sur les surfaces de 500 à 1 000m², où l'offre disponible se concentre en majorité en Seine-et-Marne et en Essonne, la Seine-Saint-Denis représente 18% des annonces alors qu'elle représente 46% des demandes des utilisateurs.
Sur les surfaces > 5 000m², alors que la Seine-et-Marne représente plus d'un tiers de l'offre, c'est en Essonne que se déporte davantage les demandes.
[PAROLE DE PRO] : éclairage de ce secteur francilien avec Rachid Aliouche, Directeur des Activité/Logistique Moyennes & Grandes surfaces du Département Ile-de-France chez Evolis
Bien que chaque secteur ait ses propres dynamiques, un constat structurel de fond s'inscrit dans cette année 2023. Tout d'abord une problématique liée à une offre stagnante, qui peine à se renouveler : « Effectivement nous ressentons une saturation de l’offre, cette période de creux en termes de perspectives – plusieurs livraisons ayant été repoussées depuis 2022-2023, et les disponibilités immédiates sont limitées sur les secteurs les plus prisés, comme le Nord ou l'axe A1 par exemple ».
Si la dynamique du marché est « toujours portée par des renouvellements, certains déplacements ou développement, la structure de l’offre limite l’arrivée de nouveaux arrivants ». Et bien que certains preneurs soient prêts à faire des concessions sur la localisation, toutes les approches ne sont pas les mêmes, notamment au regard des coûts en hausse. « A la location, certains preneurs vont soit privilégier une forme d'attentisme, soit être contraints par un enjeu structurel ou d'activité pour leur entreprise. D'autres vont choisir de confier leur logistique. Le marché de la vente, lui, est un marché d'opportunité absolu ».
Par ailleurs l’envolée des prix, et l’ « incertitude sur les facteurs qui pourraient permettre leur stabilisation poussent certaines structures à s’éloigner encore davantage, alors que les prix commencent aussi à se tendre sur les marchés de report » comme Orléans, Beauvais, Chartre.
Du côté des propriétaires, un état d’esprit attentiste et prudent les conduit à privilégier la sécurité, ce qui se traduit par « une volonté de louer à des structures uniques, plutôt que d’envisager le découpage des surfaces », ce qui limite encore la possibilité de modulation de l'offre disponible pour optimiser le placement de la demande.
Tout en faisant face au besoin de se renouveler, le « secteur logistique tend à se transformer pour s’adapter à une demande qui reste très qualifiée », et fait certainement face à une hybridation qui va s'opérer sans doute avec certitude.
Méthodologie :
Zones les plus recherchées : analyse des recherches immobilières sur BureauxLocaux en Septembre 2023
Part des recherches / part de l’offre disponible sur BureauxLocaux.
Les données de demandes sont affichées sur la base des demandes effectuées par les utilisateurs sur les annonces disponibles sur BureauxLocaux en Septembre 2023 (Mars et Mai 2023 pour les évolutions).
Les prix sont calculés mensuellement à partir des annonces publiées sur BureauxLocaux dans les zones où le volume de données est représentatif.
A lire ou à relire :
>> Les résultats de l'Enquête Utilisateurs de BureauxLocaux
>> Nos indicateurs semestriels S1 2023
>> L'optimisation produit en cours ce mois-ci
